田林路65弄旧住房拆除重建项目 舒抒 摄
6月17日上午，经过历时2年多的建设，徐汇区最大旧住房拆除重建项目，也是当前全国规模最大的模块化建造城市更新项目、上海首个混凝土模块化建造工程——徐汇区田林路65弄旧住房拆除重建项目正式竣工交付，1044户回迁居民告别煤卫合用的旧里弄，搬入原拆原建后环境舒适的新小区，住进了带精装修的电梯房。
此前，徐汇区已完成康健路341弄7-8号、漕溪三村等旧住房成套改造项目，但二者均为单体住宅的原拆原建。此次田林路65弄旧住房拆除重建项目，总建筑面积约7万平方米，规划建设8栋8至11层住宅以及1层地下室，实现1044户居民全部原址安置，是徐汇区目前房屋体量最大、涉及居民户数最多的成套改造项目，更新过程中同步探索了统筹实施主体、统筹用地性质等创新举措。
田林路65弄旧住房拆除重建项目居民走访新家
从康健路341弄、漕溪三村到田林路更新项目，徐汇在持续探索旧房成套改造的过程中，正逐步厘清平衡“速度标尺”“经济账本”和居民获得感的路线图。
统筹主体和统筹地块
田林路65弄建于上世纪五六十年代，伴随时间推移，居民住房环境日渐下降。“四五户人家合用一个厨卫，早高峰要抢着上厕所，晚高峰要抢厨房做饭；梅雨季屋顶漏水，家里要摆一排脸盆接水，地板发霉了好几轮；没有电梯，老人想下楼都犯难……”今年67岁的沈美达在小区居住了40年，房屋陈旧、“吊脚楼”违建频现、电线管网裸露、房屋漏水开裂等问题困扰了他和家人多年。
相较于2024年和2025年分别完成居民回迁的康健路341弄、漕溪三村两个原拆原建项目，田林路65弄项目的产权归属、地块条件更为复杂，涉及搬迁的2500多位居民数量更是远超“两位前辈”，项目推进过程中面临多个新老挑战。
田林路65弄旧住房拆除重建项目 舒抒 摄
第一个挑战是如何统筹地块规划，提高土地效能。徐汇区住房保障和房屋管理局城市更新科负责人 师鸽介绍，田林路65弄更新项目由6块宗地构成，原有用地条件如若满足了小区交通组织和建筑退界，相当于地块与地块之间都要留出“公摊区域”，那么改造后的新住宅空间就无法满足原1044证居民全部回搬的需求。
为此，徐汇区房管局会同区规资局组织设计团队历经多轮设计研究，扩大项目研究范围，与地块东北角的征收安置房项目（田林路63弄）进行统筹规划，设置了共用地面交通体系和地下车库。同时，合并65弄地块内割裂的宗地，通过优化空间布局、用足用好市区两级成套改造的支持政策，使1044户居民家中增加面积后能够全部实现原址安置。
经与居民的充分沟通，小区原有的38种户型归并、优化为18种，减少了冗余的户型种类，实现了“户户朝南”。同时，徐汇还在使用面积上做加法，确保每户都有独立的厨卫空间和阳台，优化了居民的居住舒适度。
田林路65弄旧住房拆除重建项目居民新家卫生间。 舒抒 摄
第二个挑战是统筹改造的实施主体，打通产权堵点。田林街道社区管理办主任王晓琛介绍，改造前，田林路65弄有12栋居民楼，包含直管公房、宗教产房屋、售后公房等多种产权类型。其中，7栋直管公房涉及750户居民，宗教产权房屋222套，还有一栋售后公房有产证40户。“一开始计划分步实施改造，先更新产权归属徐房集团的7幢直管公房，但最终大家还是统一思想，决定一鼓作气更新整个小区。”
最终，项目统一由徐房集团作为实施主体、政府出资，地块内各类产权房屋一并纳入了改造范围，也打破了多年来因产权主体较多而始终无法启动更新改造的困局，小区全体居民都能享受到改造的成果。
田林路65弄旧住房拆除重建项目居民新家阳台。 舒抒 摄
田林路65弄旧住房拆除重建项目居民新家厨房。 舒抒 摄
45天和30天
改造后的田林路65弄小区套内增加了独用厨卫和阳台，每户房间面积均有增加，且都为全装修交付。除增设地下机动车停车库，小区内还新增了户外活动空间和沿街社区配套用房，方便引入各类便民商业和服务业态。
田林街道田林一二村居民区书记陈俊峭介绍，此次改造签约于2023年7月启动，8月中旬就完成全部1044证居民的签约，用时仅45天，创下区内纪录。其中，首日签约就完成597证，还创下30天完成居民搬迁的“徐汇速度”。
“一系列攻坚克难的首创举措背后，最大的驱动力是，居民实在太盼望改善居住条件了。”陈俊峭说。
沈美达举例，65弄居民期盼房屋改造有个最直观的原因：一层楼有4到5户人家共用一个厕所，把厕所分隔成4到5个单独空间，每个“小厕所”仅1平方米左右，马桶、洗衣机、淋浴器都见缝插针分布在这1平方米内。“人稍微胖一点都没办法坐上马桶，更不用说洗澡了。”
田林路65弄旧住房
田林路65弄旧住房
王晓琛至今还记得，2023年夏天开展田林路65弄改造征询时，居民们提出了4个“无比朴素”的需求：有独立的厨房、卫生间，有一个小阳台，还要有电梯。看似再基础不过的“一厨一卫一梯一阳台”，却是许多居民盼望了一辈子的生活环境。
怎样快速、合规地为居民实现夙愿，田林街道发挥党建引领作用，实现了高效签约。
第一步是完成“一户一档”，精准排摸人户信息，对孤老、重病居民在过渡安置方面给予协助。但难点也正是在此。陈俊峭介绍，改造前，田林路65弄出租率高达60%，1000余户居民的“家底”排摸要克服大量人户分离情况。好在，她和同事们很快发现，小区原住民中有不少是航天局、仪表厂、地毯厂等昔日“大厂”的老职工，熟人社会的风气犹存。问对一户居民，就能“顺藤摸瓜”找到“一串”人户分离的业主。
底数摸清了，第二步是了解居民对旧改的真实想法。“肯定有居民希望征收，拿到征收款去买新房。”陈俊峭说。为此，居民区党总支决定“让居民去做居民的工作”，劝解有家庭矛盾、意见不统一的居民，“先把原拆原建换新房的‘蛋糕’接住，回家再慢慢商量怎么完成家庭内部的利益分配。”
居民领取新家钥匙
签约首日，小区77户党员家庭带头完成了签约。还有身为志愿者的居民现身说法，“我家里刚花了十多万元装修，家电都是新的，但还是第一时间签约了，因为小区整体改造是大家期盼多年的心愿。”
党建联建机制也起到了关键作用。田林街道成立了田林路65弄更新项目临时党支部，第一时间收集并反馈改造过程中周边居民提出的诉求。施工期间，与田林路65弄一墙之隔的田林三四村小区内，有家住6楼的居民发现家中阳台檐口出现开裂。居委会向临时党支部反映后，街道马上联系施工方上门查看，确认无安全隐患后，一周内为居民完成了修复。
经济账和民生账
虽然徐汇每年都有原拆原建项目改造完成，但纵观上海各区，拆落地项目并没有人们预想中密集。其中一个关键因素，是居民的诉求与城市更新的成本如何平衡。算好经济账和民生账，并不是一道容易答的题。
田林路65弄旧住房拆除重建项目 舒抒 摄
对此，徐汇区选择聚焦“经济一分增长、民生一分改善”的理念，算好“短期账”和“长远账”。短期看，政府投入财政，支持成套改造，为居民配齐基础的居住功能，实现了厨卫的套内独用；长远看，居民生活质量显著提升，小区安全、治理成效同步上升，对周边产业人才的吸引力不断增强，区域的整体发展变得更有前景。
记者注意到，目前上海多个拆落地项目都配备精装修，提供马桶、灶台和抽油烟机等设施。王晓琛表示，其中也有经济账的考量。“没有精装修的话，居民回搬后第一件事就是各自找施工团队装修，不仅家装品质可能参差不齐，小区公区和电梯也可能出现损耗。”在老龄化程度偏高的小区，精装修对居民来说也更省时省力。
田林路65弄旧住房拆除重建项目居民走访新家
业内人士表示，老旧小区由于房屋质量较差，通过加固改造达到现行安全和舒适标准要花费的成本，可能是拆落地重建的2倍到3倍。这使得传统旧改面临速度、品质和成本难以兼得的困局。
田林路65弄项目此次选择通过智能建造技术推进原拆原建，使用了中国建筑国际集团旗下中建海龙自主研发的智能建造MiC2.0（混凝土模块化集成建筑）技术。中国建筑国际集团项目相关负责人介绍，该技术的核心在于“工厂智造+现场组装”，打破了以往住宅地库和建筑主体逐一施工的串联模式，而是将8栋住宅楼拆解为2725个混凝土模块，挖地基的同时，地上房屋已经开始在智能工厂内生产和组装。
等到项目出±0后，工厂内已完成房屋的结构施工、室内装修、水电管线及卫浴设施的整体集成，制造出完整的“成品空间”，运输至小区现场即可吊装，再与钢筋结构浇筑在一起，实现“像造汽车一样造房子，显著节约了装修工期。此外，每一个建筑模块都拥有专属“数字身份证”，通过数字化管理，使后期检修维护更加便捷高效。
田林路65弄旧住房拆除重建项目 舒抒 摄
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